RSS
sobota, 25 lipca 2015
Psychologia w pracy zarządcy

Aby wytrwać na rynku zarządzania nieruchomościami, trzeba umiejętnie ustawić sobie relacje z właścicielami nieruchomości. Już tylko dla jednej nieruchomości tzw. "stroną" dla zarządcy może być 30 osób, a równie dobrze 100, czy 200. Wyobraźni niewtajemniczonych pozostawiam to jakie spektrum ludzkich zachowań, charakterów, przekonań, może taka grupa posiadać i jak może to demonstrować. Sztuka polega na tym, aby realizować swoje cele /zawarte w umowie o zarządzanie/, a równocześnie z tą daną społecznością jakoś współdziałać. Celowo używam słowa "jakoś", bowiem nie ma opcji, aby wszyscy byli zadowoleni. Zawsze znajdzie się ktoś kto jest niezadowolony.

Taki statystyczny niezadowolony to najczęściej: świeżo upieczony emeryt (do 2 lat od przejścia na emeryturę), osoby samotne, nie będące w związkach lub którym pożycie małżeńskie się nie układa, czasem młode mamy (przeważnie te które "siedzenie" w domu źle znoszą), małżeństwa bezdzietne. Bardzo rzadko się zdarza, a przynajmniej w mojej firmie, żeby był to ktoś poza tą grupą. Widzimy więc, że aktywność we wspólnocie mieszkaniowej tych osób podszyta jest dużą frustracją. Zawsze staramy się z informacji otrzymanej od takiej osoby wyłuskać fakty, choć przyznać należy, że zazwyczaj towarzyszy im duży ładunek emocji i jest to nie lada sztuką. Znamienne jest to, że po ustaniu czynnika frustrującego (emeryt znajduje zajęcie, osoba samotna partnera itp) atmosfera się poprawia, a uwagi robią się merytoryczne. Osobną kategorią są osoby, które maja problemy psychiczne, a które również jak magnes lgną do zarządców. Tutaj z kolei należy wykazać się dużą ostrożnością i delikatnością.

Znawcy tematu nie znaleźli w grupie niezadowolonych tzw. "specjalistów", a więc prawników, księgowych, budowlańców itp., którzy bywa, że aktywizują się we wspólnotach mieszkaniowych. Z perspektywy lat wiem, że każdego specjalistę można przekabacić na swoją stronę, a precyzyjniej, aby jego energia działała na korzyść wspólnoty mieszkaniowej. Trochę to zajmuje czasu, jednak efekt jest zazwyczaj bardzo dobry. Najczęściej konfrontacja z otoczeniem formalno-życiowo-prawnym wspólnot mieszkaniowych, ściąga ich na ziemię i trzy razy się zastanowią zanim powiedzą publicznie o jakimś nowym pomyśle. Czasem bywa, że zaangażowanie we wspólnotę mieszkaniową ich przerasta i usuwają się do cienia. Bardzo cenię sobie jednak takie osoby we wspólnotach, bo dzięki nim wspólnota mieszkaniowa ma szansę wiele osiągnąć, a zarządca także od nich wiele nauczyć. 

wtorek, 19 maja 2015
O śmieciach bez emocji

Minęło prawie 2 lata od wprowadzenia reformy śmieciowej w naszym mieście. Można się więc pokusić o taki już nieemocjonalny wpis o tym, jak w praktyce wygląda to teraz oczyma zarządców nieruchomości. Aby temat ogarnąć od A-Z trzeba było wiele godzin pracy poświęcić, bo gąszcz wymagań przerzuconych na zarządców zasadniczo zwiększył zakres naszej pracy. W skrócie mamy więcej pracy za friko. Bardzo sprytnie to ktoś wymyślił! Co więcej rozmawiając z tzw. "operatorem systemu śmieciowego" ma się przekonanie, że oni mają pewność, że nasze biura mieszczą się w altanach śmietnikowych lub przynajmniej z widokiem na nie, z dozorem 24h/dobę. Pytania typu jaki kolor kontenera został opróżniony i kiedy, są na porządku dziennym. Sama informacja, że śmieci nie wywiezione, jest nijako nie kompletna. 

Chyba jednak największym nieporozumieniem jest sprawa karania wspólnot, które w niewłaściwy sposób wywiązują się z selekcji śmieci. Kara jest imiennie wystawiana na zarządcę/administratora. Niezależnie od tego na kogo deklaracja danego budynku jest wypełniona. Czyli jak ktoś wystawi wannę pod altanę śmietnikową, a kontroler akurat to zauważy, karę dostaje zarządca. Karę można dostać za "kopkę" w kontenerze, czyli jeśli śmieci jest trochę więcej (jest to postrzegane jako nieumiejętne gospodarowanie odpadami), za np. wrzucenie szklanej butelki do kubła o niewłaściwym kolorze. I wszystko pięknie tylko taką karę powinien otrzymać sprawca, lub przynajmniej cała wspólnota tytułem odpowiedzialności zbiorowej. Ale zarządca? Logiki brak. 

Bardzo rozczuliła nas "akcja choinka", która polegała na tym, że w wyznaczonych miejscach miasta można było składować/dowozić choinki, które już były w domach likwidowane. W praktyce nie mogło się to sprawdzić, bo nikt nie chciał takiej sypiącej się z igieł choinki wpakowywać do auta i dowozić na wskazane miejsce. Zatem jak zwykle lądowały obok kubłów i czekały na zmiłowanie.

Zauważyć można też brak współpracy pomiędzy poszczególnymi działami operatora systemu śmieciowego i to do tego stopnia, że zmiana adresu do korespondencji wymaga powiadomienia osobno każdego działu. Generalnie działa zasada, że żadne pytanie nie jest głupim pytaniem, bo przeważnie się okazuje, że praktyczne każde zagadnienie jest organizacyjnie niedopracowane. A jako "łącznik" przewidziane jest działanie zarządcy, który musi się domyślać tych rozwiązań. 

A co się dzieje jak wywóz śmieci jest nierealizowany? Nic. Zupełnie nic. Teraz jak sprawa medialnie ucichła telefon ponownie stał się nieodbieralny, swoje żale można wylać w emailu, na który już nikt nie odpowiada. Jeśli jakimś cudem ktoś odbierze słuchawkę (od 2 miesięcy takiego komfortu nie doświadczyłam), to absolutnie taka rozmowa do sprawy nic nie wnosi. Naobiecuje, a śmieci i tak leżą. Płacisz za wywóz 2 x w tygodniu, a wywóz jest 1 x na tydzień? Cóż to już nie ich problem. A kiedyś.. taka sytuacja równała się wywaleniem firmy z budynku, bo parę innych czekało w kolejce. Taki system.

Aż że trzeba sobie radzić można wywóz zmienić na 1 x w tygodniu -człowiek spokojniejszy i się nie denerwuje. 

wtorek, 13 sierpnia 2013
Wracam na fali śmieci!

Postanowiłam powrócić do moich zapisków. Tyle się dzieje, że chcę to utrwalić. Ba! Muszę nawet, bo mam nieodparte wrażenie, że żyję w niezwykłych czasach. Niech moje dzieci kiedyś sobie poczytają, gdzie ich mamusia była i co robiła, jak jej nie było.

A wracam "na fali" śmieci. Wiem, że temat przegadany, ale mam potrzebę wykrzyczeć całą prawdę o tej reformie do osób ją wdrażających. Sprytnie zarządcy nieruchomości zostali uczynieni nieodpłatnymi pośrednikami pomiędzy Operatorem Systemu śmieciowego, firmą obsługującą dany sektor, a właścicielami/ użytkownikami lokali. Solidne fundamenty pod tak gruntowne zmiany powinni byli zbudować radni miasta. Nie zrobili tego. Tzn. zrobili, ale owocem ich pracy jest zbiór kompromisów, który finalnie wypaczył sens tej reformy. Przypominam, że celem było to, aby ludziom nie opłacało się wyrzucać śmieci do lasów, podrzucać ich na inne posesje. Ponadto sprawa segregacji śmieci... Ale trzeba mieć jaja, żeby pewne decyzje podjąć, choć to może trochę elektorat uszczuplić. Mamy więc takie COŚ, co radni pomiędzy sobą wynegocjowali, co to ani składu ani ładu nie ma. Nikt na poważnie nie wsłuchiwał się w głosy zarządców, którzy od strony rozliczeniowej i organizacyjnej sprawy śmieciowe ogarniają od lat i nie powiem z sukcesem. Nadzieja widocznie była w tym, że jako grupa laików może coś uradzą. 

Dzisiaj pierwszy "kwiatek" z mojego miasta:

Dzwoniąc pod nr telefonu podany na stronie operatora systemu w sprawach związanych z kontenerami, jeśli jakimś cudem się połączymy, mamy możliwość porozmawiania z panią, która nie ma wglądu do systemu "śmieciowego". Jak owocna jest to rozmowa, nie trzeba już chyba pisać. Jako natrętna klientka, chcąca załatwić kontenery, za które ludzie od miesiąca już płacą, dostaję nr telefonu do pani która ma ten dostęp do systemu. Dzwonię więc do niej i jestem już blisko, bo nie dokładanie ta pani ma, ale jej kolega. Słyszę jak ta pani prosi kolegę, który trochę niechętnie, ale w końcu ulega prośbą koleżanki, udostępniając sprzęt. Jeszcze tylko ten komputer się zawiesza, robimy restart /już wczuwam się w sprawę/ i możemy przystąpić do weryfikacji ilości i wielkości kontenerów. Tja.. i nic się nam nie zgadza. 

Tagi: śmieci
19:51, safira2010
Link Komentarze (1) »
czwartek, 29 lipca 2010
Prawda inaczej

W mojej pracy widać bardzo jaskrawie pewne ludzkie przywary, które najchętniej byśmy nie eksponowali. Najbardziej drażni mnie kłamstwo. Niestety jest mi dane obserwować różne takie zachowania i czasem nadziwić się nie mogę, że dorosłym ludziom chce się robić z siebie takich pajaców.

Przykład nr 1. Temat stary jak świat -kradzież prądu z klatki schodowej. Nowe budownictwo, trwa wykańczanie mieszkań, podczas obchodu nieruchomości widzę sprytnie podpięty kabelek do prądu administracyjnego. Odłączam to cudo, wiertarki milkną, zaniepokojeni robotnicy wylatują na klatkę schodową i tu musieli usłyszeć mowę umoralniającą. Wycofali się karnie do mieszkania, ja za nimi, i tłumaczą się, że się pomylili i już podłączają wiertarki do swojego prądu. Poprosiłam, żeby podłączyli w mojej obecności i tu niestety, moje podejrzenia się sprawdziły, prądu w mieszkaniu nie było. Rozglądam się po mieszkaniu -praktycznie cała wykończeniówka zrobiona, nic tylko meble wnosić i obrazki na ścianach wieszać. A tu panowie robotnicy na bezczelnego, tłumaczą mi, że w gniazdkach prądu nie ma, jest natomiast w kablach pod lampy. Zaprosiłam więc ich na klatkę schodową i pokazałam puste miejsce na licznik energii elektrycznej do mieszkania. Trzeba było widzieć ich miny.

Przykład nr 2. Dzwoni telefon, wg identyfikacji numerów wyświetla się numer stacjonarny z mojego miasta. Dzwoniący jednak przekonuje, że dzwoni z Warszawy, że sobie właśnie siedzi w tej Warszawie i takie tam bufoniaste gadki. Po co?

Przykład nr 3. W jednym budynku ludzie się umówili, że pewne media rozlicza się wg ilości osób. Ich wybór, dostosowałam się rozliczam i nadziwić się nie mogę. Ok 10% kombinuje, tak że aż przykro. Nie trzeba mieszkać w tym bloku, że wiedzieć, że prawda wygląda zupełnie inaczej...

 

 

23:00, safira2010
Link Komentarze (1) »
środa, 28 lipca 2010
Telefon komórkowy

Miałam okazję poznać paru zarządców, którzy pracują w tym fachu już wiele lat. Zastanowiło mnie jedno -wszyscy są bardzo znerwicowani. Po bliższym poznaniu wyznawali, że ten zawód tak ich wyniszczył. Dało mi to dużo do myślenia. Co jak co, ale nie o tym marzę na starość.

Jak temu przeciwdziałać? Wydaje mi się, że to co nas może uratować to oddzielenie życia prywatnego od zawodowego. Dla mnie kluczem do tego podziału było wyłączenie telefonu komórkowego po godzinach pracy. Niby drobnostka, nic wielkiego, ale jakże inny komfort życia. Co ciekawe klienci przyjęli to ze zrozumieniem i nie ma żadnego "ale". Żałuję, że tej decyzji nie podjęłam wcześniej. Gdy czytam gdzieś na forach branżowych, że zarządca ma być dostępny 24h na dobę, to nasuwa mi się jedno pytania. W imię czego? W imię tych paru groszy? Jest to jakieś nieporozumienie, gdyż godząc się na to musimy się liczyć z tym, że pozwalamy pracy wchodzić w nasze życie prywatne. To nigdy nie przynosi nic dobrego.

 

19:30, safira2010
Link Dodaj komentarz »
wtorek, 27 lipca 2010
O zabytkach

Zawsze unikałam nieruchomości zabytkowych. Generują zdecydowanie więcej problemów, co nie koniecznie idzie w parze z wynagrodzeniem. Zdarzyło mi się ostatnio przejąć nieruchomość, co do której nie było pewności, czy jest zabytkiem, czy nie. Ani właściciele, ani dotychczasowy zarządca takie wiedzy nie posiadali. Zadzwoniłam więc do odpowiedniego urzędu, gdzie połączono mnie ze specjalistą ds zabytków. Specjalista po usłyszeniu adresu nieruchomości i sprawdzeniu gdzieś tam /zniknął na ok. 5 min/ oznajmił mi, że nieruchomość nie jest zabytkowa. Jakoś tak, patrząc na te powykręcane gzymsiki, fikuśne parapety i przede wszystkim lokalizację, nie chciało mi się w to wierzyć. Po namyśle zadzwoniłam tam jeszcze raz w celu uzyskania informacji, jak zdobyć tą informację na papierze. Znowu połączono mnie ze specjalistą, który wymienił jakie pismo mam do nich wystosować, jakie załączniki dołączyć i ile będę czekała na odpowiedź. Jednocześnie, poproszony po raz kolejny znikną na czas jakiś, sprawdził i potwierdził, że to nie jest na pewno nieruchomość zabytkowa. Dobra nasza myślę! Pismo pro forma do urzędu poszło, nieruchomością zaczęłam zarządzać, plany remontowe snuć, ku uciesze właścicieli, oferty od wykonawców zbierać. Minął miesiąc, a tu odpowiedzi nie ma, minął drugi miesiąc, to już lekko się zaniepokoiłam. Dzwonię, żeby sprawę wyjaśnić, a tu się dowiaduję, że odpowiedź przecież jest! Czeka na mnie już parę tygodni na ich dzienniku podawczym. Jakoś tak nie wpadłam na to, strasznie konwencjonalnie widać myślę....Zasuwam do tego urzędu i tu baranieję, czytając ich pismo -nieruchomość owszem nie jest wpisana do rejestru zabytków, ale, jak czytam, jest wpisana do ewidencji zabytków. Innymi słowy wszystkie prace na zewnątrz muszą być konsultowane ze wspomnianym urzędem. Czyli dokładnie to czego chciałam uniknąć. I tak wpakowałam się w nieruchomość zabytkową. Przyznam, że dużo lepiej się czułam jak tego nie wiedziałam.

Tagi: zabytki
16:46, safira2010
Link Dodaj komentarz »
poniedziałek, 26 lipca 2010
Specjalista ds problemów

Prowadzenia firmy zarządzającej to nie "bułka z masłem", o nie... Z jednej strony wymaga się od zarządcy pełnego profesjonalizmu, a z drugiej skala tematów, z którymi się na co dzień styka jest czasem nie do ogarnięcia. Zawsze myślałam, że po paru latach będę już miała takie doświadczenie, że już mnie nie wiele zaskoczy. A tu tymczasem wciąż nowe konfiguracje problemów i problemików. Bo moja teoria jest taka , że zarządca to specjalista od problemów. Problemów, które najczęściej generują ludzie, a dokładniej ich nieuczciwość, nieżyczliwość, pazerność...

Taki "kwiatek" z dzisiaj. Jest właściciel 40% udziałów w kamienicy, która wymaga pilnie paru remontów. Nasz pan X ma nie jedną kamienicę w Polsce, można by rzec że jest potentatem na skalę krajową. Ale chyba mu wciąż mało, więc zaczyna oszczędzać, postanawia nie płacić za swoje mieszkania w tejże kamienicy. Oczywiście uruchamiana jest cała machina prawna, a między czasie próby rozmów. I co się okazuje, z rozbrajającą szczerością informuje mnie pan X, że bardzo chce mieć dalej te mieszkania, ale nie chce łożyć na ich utrzymanie! To tak jak mój paroletni synek -chce mieć zaoszczędzone pieniądze, kupić za nie upatrzoną zabawkę, ale jednocześnie nie wydawać tych pieniędzy. Póki co nie do wytłumaczenia, ale ludzie ... pan X jest "ciut" straszy... Cóż będziemy się włóczyć po sądach, a kamienica i jej pozostali mieszkańcy naprawdę mają spory dyskomfort.

22:27, safira2010
Link Dodaj komentarz »